Le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme fiscal destiné aux investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier neuf ou rénové pour le louer meublé dans une résidence avec services. Il offre une réduction d’impôt attractive et permet de récupérer la TVA, ce qui en fait une solution intéressante pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’un rendement stable.
1. En quoi consiste le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs qui achètent un logement en résidence services de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur leur acquisition. Contrairement au Pinel, il est réservé aux locations meublées sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
👉 L’avantage fiscal : Une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Cela représente une économie d’impôt maximale de 33 000 €.
👉 Récupération de la TVA (20 %) : Si l’investisseur conserve le bien pendant au moins 20 ans, il peut récupérer la TVA payée sur l’achat, ce qui réduit le coût réel de l’investissement.
2. Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, certaines conditions doivent être respectées :
✅ Type de bien : Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou bien un bien ancien faisant l’objet de rénovations.
✅ Localisation : Le bien doit être situé dans une résidence avec services destinée aux étudiants, aux seniors, aux personnes en situation de handicap, ou aux établissements de soins (EHPAD).
✅ Statut LMNP : L’investisseur doit être inscrit en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
✅ Engagement de location : Le bien doit être loué meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence.
3. Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
🔹 Défiscalisation intéressante : Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 33 000 € sur 9 ans.
🔹 Récupération de la TVA : Permet de récupérer 20 % du prix du bien, sous conditions.
🔹 Gestion simplifiée : La gestion est confiée à un exploitant professionnel qui s’occupe de la location et de l’entretien du bien.
🔹 Investissement sécurisé : Revenus locatifs garantis par un bail commercial, réduisant le risque de vacance locative.
🔹 Diversification du patrimoine : Permet d’investir dans des secteurs en forte demande comme les résidences étudiantes et seniors.
4. Les limites et points de vigilance
❌ Dépendance à l’exploitant : La rentabilité de l’investissement repose sur la solidité financière du gestionnaire de la résidence.
❌ Revente plus complexe : Le marché secondaire des résidences services est plus restreint que celui des logements classiques.
❌ Engagement de 9 ans minimum : Nécessite un investissement sur le long terme pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux.
❌ Non-renouvelable : Contrairement au LMNP classique, le Censi-Bouvard ne permet pas d’amortir le bien après les 9 ans.
Conclusion
Le dispositif Censi-Bouvard est une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et d’une gestion simplifiée. Cependant, il est crucial de bien choisir la résidence et son exploitant pour sécuriser l’investissement.