Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire certaines dépenses de rénovation et d’entretien de leurs revenus fonciers. Il constitue une stratégie efficace pour réduire l’impôt sur le revenu tout en valorisant son patrimoine immobilier. Voyons en détail son fonctionnement, ses avantages et ses limites.
1. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque les charges d’un bien locatif sont supérieures aux revenus fonciers perçus. Il est possible d’imputer ce déficit sur le revenu global, dans certaines limites, ce qui permet une réduction d’impôt intéressante pour les investisseurs immobiliers.
👉 Plafond d’imputation : Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
👉 Report du déficit : L’excédent de déficit non imputable sur le revenu global peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Quelles charges sont déductibles ?
Le déficit foncier concerne les propriétaires de biens loués en location nue. Les dépenses suivantes sont prises en compte :
✅ Travaux d’entretien et de réparation (réfection de toiture, remise aux normes, changement de chaudière, etc.)
✅ Travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur, isolation thermique, etc.)
✅ Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
✅ Frais de gestion locative
✅ Intérêts d’emprunt (mais uniquement déductibles des revenus fonciers et non du revenu global)
💡 Attention : Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas éligibles.
3. Les avantages du déficit foncier
🔹 Réduction de l’impôt sur le revenu : Jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global.
🔹 Report du surplus de déficit : Les déficits excédentaires sont imputables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
🔹 Valorisation du bien immobilier : Les travaux permettent d’améliorer l’attrait du bien et d’éviter la vacance locative.
🔹 Aucune limite de revenus : Accessible à tous les contribuables imposables.
4. Les inconvénients et points de vigilance
❌ Engagement locatif : Le bien doit rester loué pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
❌ Plafond d’imputation : Limité à 10 700 € par an, sauf pour certains dispositifs spécifiques (Monuments Historiques, Malraux).
❌ Liquidité de l’investissement : Immobilisation de capitaux à long terme pour financer les travaux.
❌ Réglementation stricte : Seuls certains types de travaux sont déductibles.
5. Exemple d’application du déficit foncier
Un investisseur perçoit 15 000 € de loyers annuels et réalise 20 000 € de travaux d’amélioration. Ses autres charges s’élèvent à 3 000 €.
- Revenus fonciers : 15 000 €
- Charges (hors travaux) : 3 000 €
- Travaux déductibles : 20 000 €
- Déficit foncier total : 8 000 € (15 000 – 3 000 – 20 000)
👉 Il pourra imputer ces 8 000 € sur son revenu global et réduire son impôt de façon significative.
Conclusion
Le déficit foncier est un levier fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers souhaitant réduire leur impôt tout en valorisant leur patrimoine. Il permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement locatif à condition de respecter les règles d’éligibilité et de bien anticiper la gestion des travaux.