Lorsqu’il s’agit de se loger, la question « acheter ou louer » est un débat récurrent. Beaucoup pensent que l’achat immobilier est une évidence, alors que la location, combinée à un placement financier, peut parfois être plus avantageuse. Comparons ces deux stratégies sur une durée de 25 ans.
1. Hypothèses de l’étude
Nous prenons deux profils :
- L’acheteur qui emprunte pour acquérir un bien immobilier.
- Le locataire-investisseur qui loue et place son capital disponible à 5 % de rendement annuel.
Hypothèses communes :
- Prix du bien : 300 000 €
- Frais de notaire : 8 % (soit 24 000 €)
- Apport personnel : 30 000 €
- Taux de crédit immobilier : 3 % sur 25 ans
- Loyer équivalent à la mensualité de crédit
- Rendement annuel du placement financier : 5 % net
- Revalorisation annuelle du bien : 1,5 %
2. Scénario 1 : L’achat immobilier
L’acheteur emprunte 270 000 € sur 25 ans à 3 %. Sa mensualité est d’environ 1 283 €.
Coût total sur 25 ans :
- Mensualités totales : 385 000 €
- Frais d’entretien (1 % du bien par an) : 75 000 €
- Taxes foncières estimées : 2 000 €/an, soit 50 000 €
- Total des dépenses : 510 000 €
À la fin des 25 ans, le bien est totalement remboursé et sa valeur, avec une croissance annuelle de 1,5 %, est de 389 000 €.
3. Scénario 2 : Louer et investir la différence
Le locataire paye un loyer similaire à la mensualité de crédit, soit 1 283 €. Mais au lieu d’investir un apport conséquent et de supporter les frais annexes (entretien, taxe foncière, etc.), il place cet argent sur un placement à 5 %.
Capital initial à investir :
- Apport initial : 30 000 €
- Économie de frais de notaire : 24 000 €
- Absence de frais d’entretien et de taxe foncière : 125 000 €
- Total investi au départ et progressivement : 179 000 €
Avec un rendement moyen de 5 %, l’épargne cumulée atteint environ 425 000 € au bout de 25 ans.
4. Comparaison des deux stratégies
| Critères | Achat Immobilier | Location + Placement |
|---|---|---|
| Coût total engagé | 510 000 € | 385 000 € (loyers) |
| Valeur du bien/épargne | 389 000 € | 425 000 € |
| Mobilité et flexibilité | Faible | Élevée |
| Contraintes (entretien, taxe foncière) | Importantes | Aucune |
Le locataire-investisseur termine avec un capital plus élevé et une flexibilité accrue. Toutefois, l’acheteur possède un bien tangible qui sécurise son avenir, notamment en cas de retraite.
Conclusion
L’achat immobilier reste une valeur refuge et assure une stabilité. Toutefois, dans un marché où la valorisation est faible et les taux élevés, la location combinée à un investissement rentable peut être plus avantageuse.
Le bon choix dépend donc de votre situation personnelle, de votre capacité d’investissement, et de votre stratégie patrimoniale. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à arbitrer entre ces options en fonction de vos objectifs financiers.