Le dispositif Denormandie est un mécanisme fiscal mis en place pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des rénovations. Il offre une réduction d’impôt intéressante aux investisseurs qui souhaitent rénover des logements situés dans des centres-villes dégradés. Moins connu que le Pinel, il représente pourtant une alternative pertinente pour ceux qui veulent conjuguer défiscalisation et valorisation patrimoniale. Décryptons ensemble les avantages, conditions et limites de ce dispositif.
1. En quoi consiste le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie a été introduit en 2019 pour dynamiser la rénovation de logements anciens et lutter contre l’habitat insalubre. Il s’applique aux investisseurs qui achètent un bien à rénover dans certaines villes et s’engagent à le louer pendant une durée déterminée.
👉 L’avantage fiscal : Une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie :
- 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans
Ce taux est appliqué sur un investissement plafonné à 300 000 €, soit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €.
2. Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être remplis :
✅ Localisation du bien : Le bien doit se situer dans une des communes éligibles, principalement des villes de taille moyenne ayant un besoin de rénovation urbaine (plan « Action Cœur de Ville »).
✅ Travaux de rénovation : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement et concerner l’amélioration de la performance énergétique ou la modernisation du logement.
✅ Respect du plafonnement des loyers et des ressources des locataires : Comme pour le dispositif Pinel, les loyers et les revenus des locataires sont encadrés selon la zone géographique.
✅ Engagement de location : Le bien doit être mis en location nue, à titre de résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans.
3. Les avantages du dispositif Denormandie
🔹 Défiscalisation attractive : La réduction d’impôt permet d’alléger significativement le coût de l’investissement.
🔹 Valorisation du patrimoine : En investissant dans des biens à rénover, l’investisseur bénéficie d’une plus-value potentielle à long terme.
🔹 Accès à des biens à prix attractifs : L’immobilier ancien est souvent moins cher que le neuf, permettant une rentabilité plus élevée après rénovation.
🔹 Impact social positif : Contribuer à la rénovation de centres-villes et à l’amélioration du parc locatif.
4. Les limites et points de vigilance
❌ Contraintes des travaux : Les travaux doivent être bien anticipés et respecter les critères exigés pour bénéficier de la réduction d’impôt.
❌ Sélection rigoureuse de la ville et du bien : Toutes les communes éligibles ne présentent pas les mêmes opportunités en termes de demande locative et de valorisation.
❌ Risque de vacance locative : Le bien doit être loué dans un marché attractif pour garantir un bon rendement.
Conclusion
Le dispositif Denormandie est une solution idéale pour les investisseurs souhaitant allier défiscalisation et rénovation immobilière. Bien utilisé, il permet de dynamiser des centres-villes tout en constituant un patrimoine rentable. Toutefois, il est essentiel de bien choisir son projet et de s’entourer d’experts pour optimiser son investissement.