LMNP et LMP : Comprendre les Statuts et Choisir le Meilleur pour Vous

Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et le LMP (Location Meublée Professionnelle) sont deux statuts fiscaux utilisés par les investisseurs immobiliers qui souhaitent se lancer dans la location de biens meublés. Chacun présente des avantages et des inconvénients, et il est essentiel de bien comprendre ces différences pour faire un choix adapté à votre situation.

Qu’est-ce que le LMNP et le LMP ?

LMNP : Il s’agit d’un statut fiscal pour les personnes qui louent un bien immobilier meublé, mais qui n’en font pas leur activité principale. En d’autres termes, l’investisseur en LMNP ne tire pas de cette activité des revenus supérieurs à un seuil précis, et il n’est pas inscrit en tant que professionnel dans les registres du commerce.

LMP : Le LMP, quant à lui, s’applique aux investisseurs qui exercent la location meublée de façon régulière et professionnelle. Autrement dit, l’activité de location meublée devient leur principale source de revenus, et ils sont enregistrés en tant que professionnels dans les registres du commerce.

Pour qui ces statuts sont-ils faits ?

• LMNP : Ce statut s’adresse principalement aux particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif, mais qui n’ont pas vocation à en faire leur activité principale. Les personnes ayant un emploi principal ou une autre activité professionnelle peuvent opter pour le LMNP.

• LMP : Ce statut est destiné à ceux qui souhaitent faire de la location meublée leur activité principale, et ce, de manière régulière. Cela peut inclure des investisseurs à temps plein dans l’immobilier, ou des personnes qui génèrent des revenus significatifs par la location meublée.

Les Avantages du LMNP

1. Régime fiscal avantageux : Le LMNP permet de bénéficier du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui peut être particulièrement intéressant si les loyers ne sont pas très élevés. Le régime réel permet de déduire les charges liées à la gestion du bien (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.), ce qui peut réduire considérablement l’imposition.

2. Pas d’obligation d’inscription au RCS : Contrairement au LMP, vous n’êtes pas obligé d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui simplifie la gestion administrative.

3. Amortissement du bien : En LMNP, vous pouvez amortir le bien immobilier ainsi que son mobilier, réduisant ainsi la base taxable de vos revenus locatifs.

4. Rendement attractif : Le LMNP permet d’obtenir un bon rendement, notamment en raison de l’amortissement du bien et de l’absence de taxe sur la plus-value en cas de revente après 22 ans de détention (sous certaines conditions).

Les Inconvénients du LMNP

1. Plafond de revenus : Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou 50 % de vos revenus globaux, vous perdez le bénéfice du LMNP et basculez automatiquement vers le LMP.

2. Limitation dans les déductions fiscales : Bien que le régime réel permette de déduire un grand nombre de charges, le LMNP est moins avantageux que le LMP en termes de déductions fiscales sur les bénéfices.

3. Pas de récupération de la TVA : En LMNP, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier, ce qui n’est pas le cas pour les professionnels.

Les Avantages du LMP

1. Amortissement total du bien et du mobilier : Le LMP offre un avantage fiscal significatif avec la possibilité d’amortir totalement le bien immobilier, ce qui peut entraîner une réduction importante des revenus imposables, notamment si l’investisseur choisit le régime réel.

2. Récupération de la TVA : Si le bien immobilier est acheté dans le cadre d’une activité professionnelle, vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur l’achat du bien, ce qui permet une économie non négligeable sur le prix d’acquisition.

3. Exonération des plus-values : Contrairement au LMNP, le LMP permet une exonération de la plus-value immobilière après 5 ans d’activité, si certaines conditions sont remplies (notamment que l’activité de location soit votre principale source de revenus).

4. Meilleure gestion fiscale : Le LMP offre davantage de possibilités en termes de déductions fiscales, telles que l’imputation des déficits sur d’autres sources de revenus, ce qui peut être un levier intéressant si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.

Les Inconvénients du LMP

1. Obligation d’inscription au RCS : En tant que loueur professionnel, vous êtes obligé de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cela implique des formalités administratives supplémentaires et des coûts de gestion.

2. Conditions strictes : Pour bénéficier du statut de LMP, vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Si vous ne remplissez pas ces critères, vous basculerez en LMNP.

3. Cotisations sociales : En tant que professionnel, vous devrez payer des cotisations sociales sur vos revenus de location, ce qui peut augmenter votre charge fiscale.

Quel Statut Choisir ?

Le choix entre le LMNP et le LMP dépend principalement de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers.

• Optez pour le LMNP si vous êtes un investisseur à titre non professionnel, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou si vous n’avez pas l’intention de faire de la location meublée votre activité principale.

• Optez pour le LMP si vous souhaitez que la location meublée devienne votre principale source de revenus et que vous êtes prêt à remplir les obligations administratives et fiscales liées à ce statut. Le LMP peut offrir des avantages fiscaux importants, mais il nécessite une gestion plus rigoureuse.

Conclusion

Le choix entre LMNP et LMP repose sur votre niveau d’implication dans l’activité de location meublée, vos objectifs fiscaux et votre situation personnelle. Tandis que le LMNP est idéal pour les investisseurs occasionnels cherchant à bénéficier d’avantages fiscaux simples, le LMP peut offrir des avantages plus conséquents pour ceux qui font de la location meublée leur activité principale. Dans tous les cas, il est important de consulter un conseiller fiscal pour bien comprendre les implications de chaque statut en fonction de vos projets immobiliers.