Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité, le dispositif Pinel était souvent cité en premier. Toutefois, ce dispositif a pris fin en décembre 2024, tandis que le dispositif Denormandie, bien que moins connu, reste en vigueur et a été prolongé jusqu’à fin 2026. Il constitue donc une alternative intéressante avec des avantages non négligeables. Cet article compare ces deux dispositifs pour aider les investisseurs à faire un choix éclairé.
1. Présentation des dispositifs
Le dispositif Pinel (Terminé fin 2024)
Le Pinel concernait l’achat de logements neufs ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) situés en zone tendue (A, A bis et B1). L’investisseur devait s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. La réduction d’impôt pouvait atteindre jusqu’à 14% du prix du bien pour un engagement de 12 ans.
Le dispositif Denormandie (Prolongé jusqu’à fin 2026)
Le Denormandie s’adresse à l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux. Il est applicable aux logements situés dans des communes ayant signé une convention « Action Cœur de Ville » ou engagées dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). L’investisseur doit effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération. La réduction d’impôt suit le même principe que le Pinel : jusqu’à 14% du prix du bien pour 12 ans d’engagement locatif.
2. Comparaison des avantages et inconvénients
| Critère | Pinel (Terminé) | Denormandie (En cours) |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf | Ancien avec travaux |
| Zones éligibles | Zones tendues | Communes « Action Cœur de Ville » et ORT |
| Montant réduction | Jusqu’à 14% | Jusqu’à 14% |
| Engagement locatif | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Plafonds de loyers | Oui | Oui |
| Conditions suppl. | Aucun | Travaux ≥ 25% du coût total |
Le principal atout du Denormandie est de permettre d’acquérir des biens souvent moins chers que dans le neuf, avec un potentiel de valorisation post-travaux. En revanche, il implique une gestion plus complexe des rénovations et des délais parfois plus longs avant de percevoir des loyers. Toutefois, avec l’accompagnement de WIS Patrimoine, les travaux ne sont plus un frein : nous proposons des solutions clé en main incluant la gestion des rénovations, évitant ainsi tout souci logistique pour l’investisseur.
3. Exemple chiffré
Prenons deux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts avec un budget de 200 000 €.
Option Pinel (Terminé en 2024)
- Achat d’un appartement neuf à 200 000 €.
- Engagement locatif de 12 ans.
- Réduction d’impôt : 14% de 200 000 € = 28 000 € sur 12 ans (soit 2 333 €/an).
- Loyers plafonnés, mais absence de frais de rénovation.
Option Denormandie (Toujours disponible)
- Achat d’un appartement ancien à 150 000 € + 50 000 € de travaux.
- Engagement locatif de 12 ans.
- Réduction d’impôt : 14% de 200 000 € = 28 000 € sur 12 ans (soit 2 333 €/an).
- Possibilité d’obtenir un bien mieux situé en centre-ville.
- Plus-value potentielle grâce aux travaux.
- Travaux pris en charge par les solutions WIS Patrimoine, sans souci pour l’investisseur.
4. Conclusion : Pourquoi le Denormandie est une alternative sérieuse ?
Avec la fin du dispositif Pinel en 2024, le Denormandie est aujourd’hui l’un des meilleurs moyens de réduire ses impôts tout en investissant intelligemment dans l’immobilier ancien.
Si l’investissement Pinel était apprécié pour sa simplicité, le Denormandie présente des avantages indéniables : un coût d’achat plus faible, un potentiel de valorisation à la revente et la contribution à la rénovation du parc immobilier ancien. Avec WIS Patrimoine, la gestion des travaux devient un non-problème, permettant ainsi d’accéder aux bénéfices fiscaux du Denormandie sans contrainte.
Pour les investisseurs prêts à optimiser leur fiscalité et à bénéficier d’un accompagnement complet, le Denormandie est une stratégie à considérer d’urgence avant sa fin annoncée en 2026.